Brüstungshöhe im 1. OG nur 62 cm, haftet der Architekt?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Brüstungshöhe im 1. OG nur 62 cm, haftet der Architekt?
Unser Haus ist fertig und wir wohnen jetzt seit ca. 8 Wochen darin. Einige Arbeiten sind noch nicht erledigt. Unter anderem fehlt noch eine Querstange vor den Fenstern im Obergeschoss. Uns ist mitgeteilt worden, das die Brüstungshöhe aber so niedrig ist, das eine Querstange nicht reicht um den Bauvorschriften gerecht zu werden. In zwei der drei Kinderzimmer liegt die Brüstungsöhe bei 62 cm (Fertigboden bis Oberkante Fensterbrett - aufgerundet gemessen), im dritten bei 79 cm. Uns wurde gesagt, das von außen ein Gitter in 90 cm Höhe angebracht werden muss und das wir die Räume so lange dies nicht geschehen sei, nicht bewohnen dürften. Stimmen diese beiden Aussagen?
Des weiteren wüsste ich gerne, ob hier ein Planungsfehler des Architekten vorliegt und ob und wie man ihn haftbar machen kann? Er hatte uns, nachdem die Fenster bereits bestellt waren, erstmalig darauf aufmerksam gemacht, das wir im OGAbk. Stangen brauchen. Wir haben dann noch versucht, die Fenster in sofern abzuändern, das wir im unteren Bereich eine feststehende Fläche gehabt hätten. Leider waren die Fenster zu diesem Zeitpunkt schon zugeschnitten.
Außerdem würde mich noch interessieren, ob es für einen Holzrahmenbau mit sichtbarer Holzbalkendecke normal ist, das man zwischen Balken und Querbrettern Papier von einem Raum in den anderen schieben kann. Unser Architekt und gleichzeitig Bauleiter behauptet, das läge daran, das Holz arbeitet. Außerdem schwingt der Boden im EGAbk. so, das man 1. jeden Schritt überall hört und das Wasser im an der Wand montierten Hängeklo immer in Bewegung ist (ähnlich wie in Jurrassic Park, kurz bevor man den ersten Dinosaurier sieht). Im übrigen ist das Haus insgesamt sehr hellhörig. (Vielleicht auch wegen der Spalten in der Holzbalken Konstruktion?) Hätte mich jemand vorher darauf hingewiesen, hätte ich konventionell gebaut. In welcher Weise muss der Architekt eigentlich auf diese Mängelanzeigen reagieren? Muss man ihm alles schriftlich geben oder reicht es aus im das zu sagen? Uns sagt er immer nur das sei halt alles so.
Des weiteren wüsste ich gerne, ob hier ein Planungsfehler des Architekten vorliegt und ob und wie man ihn haftbar machen kann? Er hatte uns, nachdem die Fenster bereits bestellt waren, erstmalig darauf aufmerksam gemacht, das wir im OGAbk. Stangen brauchen. Wir haben dann noch versucht, die Fenster in sofern abzuändern, das wir im unteren Bereich eine feststehende Fläche gehabt hätten. Leider waren die Fenster zu diesem Zeitpunkt schon zugeschnitten.
Außerdem würde mich noch interessieren, ob es für einen Holzrahmenbau mit sichtbarer Holzbalkendecke normal ist, das man zwischen Balken und Querbrettern Papier von einem Raum in den anderen schieben kann. Unser Architekt und gleichzeitig Bauleiter behauptet, das läge daran, das Holz arbeitet. Außerdem schwingt der Boden im EGAbk. so, das man 1. jeden Schritt überall hört und das Wasser im an der Wand montierten Hängeklo immer in Bewegung ist (ähnlich wie in Jurrassic Park, kurz bevor man den ersten Dinosaurier sieht). Im übrigen ist das Haus insgesamt sehr hellhörig. (Vielleicht auch wegen der Spalten in der Holzbalken Konstruktion?) Hätte mich jemand vorher darauf hingewiesen, hätte ich konventionell gebaut. In welcher Weise muss der Architekt eigentlich auf diese Mängelanzeigen reagieren? Muss man ihm alles schriftlich geben oder reicht es aus im das zu sagen? Uns sagt er immer nur das sei halt alles so.
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hmm ...
keine Rechtsberatung!
Was sagen denn Ihre Pläne aus, normalerweise sollten die Brüstungshöhen spätestens in den Werkplänen klar erkennbar sein.
Sind diese mit den von Ihnen angegeben Maße vorhanden?
Wenn ja und war dieser Umstand Ihnen bekannt - schließe ich eine Haftung für Ihren Planer zunächst mal aus.
Bewohnbar sind diese Räume schon ... aber auf eigenes Risiko, der Hinweis Ihres Planers verweist sie auf eine Gemäß den Bauvorschriften noch nicht erbrachte Leistung und schließt für sich eine Haftung somit aus (sollten Sie aber schriftlich bekommen!).
Wieso ist denn das Gebäude von Ihnen schon abgenommen worden?
Ein Gitter ist nicht unbedingt notwendig, aber vielleicht mehr als nur eine Querstange - kann Ihnen aber z.B. ein Schlosser hier im Forum besser sagen.
Für den Rest sind wohl die Holzbauprofis gefragt, aber als normal würd ich den Zustand nicht bezeichnen. -
Im Bauplan sind 70 bzw. 80 cm eingetragen ...
Im Bauplan sind 70 bzw. 80 cm eingetragen. Für mich ist aber nicht ersichtlich ob damit Rohboden oder fertiger Boden gemeint ist. Rohhöhe ist mit 2,70 und Fertighöhe mit 2,83 angegeben. Ist 13 cm für Geschossboden inkl. Fußbodenheizung eigentlich Schallschutztechnisch gesehen genug? -
Zum Thema "Abnahme" Der Architekt hat angeblich Abnahmen ...
Zum Thema "Abnahme": Der Architekt hat angeblich Abnahmen gemacht, allerdings ohne unsere Anwesenheit für wichtig zu erachten. Er ist jetzt auch der Meinung, das er sein restliches Honorar zu bekommen hat. Wir würden aber gerne erst einmal klären, ob hier nun Mängel vorliegen und in wieweit er als Architekt und Bauleiter für deren Beseitigung zu sorgen hat, bevor er das Honorar für Leistungsphase 8 bekommt. Er will eine A-Konto Zahlung haben, bevor er weiter arbeitet. Für die vorangegangenen Leistungsphasen hat er die auch, nach deren Erbringung, bekommen. -
haben Sie
mit Bauträger gebaut oder mit 'eigenem' Architekt?
Was sieht ihr Vertrag in Bezug auf Abnahme vor?
(Übrigens: abnehmen können nur SIE, nicht ein Dritter - es sei denn, er ist von Ihnen bevollmächtigt worden ...) -
Wir haben mit einem Architekten dem wir auch ...
Wir haben mit einem Architekten, dem wir auch die Bauleitung übergeben haben, gebaut. Eine Vollmacht, hat er nicht bekommen. Es gibt keine besonderen Absprachen bezüglich der Abnahmen. -
Abnahme
keine Rechtsberatung!
Vielleicht bin ich etwas radikal, wenn Sie schriftlich keine Vollmacht zur Abnahme erteilt haben, Sie keine Abnahme durchgeführt haben liegt auch keine Abnahme vor.
Es gibt da eine gewisse Grauzone der "stillschweigenden" Abnahme (durch Ihren Einzug) aber die aktuelle Rechtsprechung tendiert eher zugunsten Bauherr / Endnutzer (vgl. OLG Düsseldorf 10.12.2002).
Wieso A-Conto Zahlung, war das Vertragsbestandteil zw. Ihnen und dem Planer?
Wie kann ein Gebäude als abgenommen gelten, wenn wesentliche Mängel oder noch auszuführende Leistungen, die zur Gebrauchstauglichkeit fehlen, noch vorhanden sind?!
Mein Tipp: Ein nochmals klärendes Gespräch mit Ihrem Planer führen, ein paar Stichworte hier aus dem Forum verwenden und wenn es nicht hilft, einen unabhängigen Gutachter einschalten.
Die paar € sind wohl in Ihrem Falle gut investiert.
Die 13 cm ergeben sich beim Einfamilienhaus im wesentlichen aus dem Wärmeschutzgutachten und kann durchaus reichen, lassen Sie sich mal eine Kopie geben ...
Gruß
Achim Mantel -
A-Konto Zahlung
Laut Vertrag zahlen wir unseren Architekten, nachdem er seine Leistung erbracht hat. Er hat dann z.B. für die Zeichnungen eine A-Konto Zahlung haben wollen. Da er die Leistung ja erbracht hatte, haben wir die auch bezahlt. Ist das falsch gewesen? -
Vernünftig gebaute
Holzrahmenhäuser sind nicht "hellhöriger" als Massivbauten. Das ist in Ihrem Fall jedoch wohl nicht ganz erreicht. Das man Gegenstände von einem Raum in den anderen schieben kann, ist ebenfalls nicht normal.
Die Fensterbrüstungen im OGAbk. müssen eine Höhe von 90 cm aufweisen; anderenfalls ist von außen eine entsprechende Absturzsicherung anzubringen. Das kann ein "französischer Balkon" oder ein Bügel oder eine außen vorgesetzte VSG-Scheibe sein. Da gibt es vielfältige, auch architektonisch interessante Möglichkeiten.
Wichtig für Sie ist m.E. der Gang zum RA um zweifelsfrei klären zu lassen, was Vertragsumfang ist. Die Mängel hinsichtlich des Trittschallschutzes können sowohl auf mangelnder Planung wie Ausführung beruhen.
Ohne nähere Einzelheiten kann aber an dieser Stelle keine konkrete Einschätzung gegeben werden. -
Nein ...
Nein A-Conto ist nicht falsch, durchaus üblich in der Praxis, wobei zugunsten des Bauherren sicherlich bessere Zahlungsmodelle gibt.
Aber ich werde das Gefühl nicht los, dass Sie ein etwas gestörtes Vertrauensverhältnis zu Ihrem Planer haben.
Gruß
Achim Mantel -
deckenaufbau?
dann kann man dazu auch mehr sagen.
anscheinend etwas "luftig" dimensionierte balken die sich durchbiegen - die Wand
biegt nicht.
schwingen .. erfasst man vorher rechnerisch. eigentlich ... -
Die niedrigen Brüstungshöhen
aus Ihrer Anfangsfrage entsprechen nicht den erforderlichen Höhen zur Absturzsicherung. Der Architekt hat jedoch eine Hinweispflicht darauf. Die Entscheidung trifft dann, in Kenntnis dieser Tatsache der Bauherr. Die nun geforderte Absturzsicherung vor den Fenstern fällt dann in die Kategorie der Sowieso-Kosten und die trägt der Bauherr.
Hat Ihr Architekt Sie nicht darauf hingewiesen, dann wird's knifflig. Sicherlich haben Ihnen die Fenster in der Planung gefallen auch wenn Ihnen nicht aufgefallen ist, dass die Brüstung sehr niedrig ist. Ist eventuell in der planerischen Fensterteilung eine Horizontalteilung enthalten, könnte man diese als festen Kämpfer zur Sicherung betrachten, der, aus welchen Gründen auch immer, nicht ausgeführt worden ist.
Ist Ihnen das Fensterproblem gar nicht aufgefallen könnte man behaupten Sie hätten die Kreativität Ihres Planers hinterfragen müssen.
Ich denke, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung hier teurer werden könnten, als die Kosten für die Absturzsicherung der Fenster.
Übrigens könnten Sie die Fensterwirbel entfernen, sodass bis zur Fertigstellung der Absturzsicherng die Fenster verschlossen sind. Darauf lassen sich die Behörden i.A. ein.
"Für den Rest sind wohl die Holzbauprofis gefragt, aber als normal würd ich den Zustand nicht bezeichnen. "
Hier schließe ich mich Herrn Mantel an. -
Kleiner provokativer Einwurf ...
Hätten sie besser mit einem Bauträger/Generalübernehmer oder Generalunternehmer gebaut ... (bitte nicht ernst nehmen, war nur ein Scherz). Was ich damit sagen will, dass auch Architekten sowas passieren kann und nicht nur den Bauträgern (Generalunternehmer, Generalübernehmer). Hier im Forum gibt es nämlich auch Schreiber, die meinen, dass der Gang zum Architekten der bessere sei. Dieses Beispiel zeigt, dass Architekt's auch nur Menschen sind, genauso wie Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer ...
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Auf diesem Niveau
diskutiere ich doch gern Helmuth. Herr Mantel und Frau Jentsch waren sogar sehr gnädig mit dem Architekten bezüglich der Brüstungshöhen.M.E. hat der Architekt hier nicht nur eine Beratungs- und Hinweispflicht (Beratungspflicht, Hinweispflicht). Er muss ein mängelfreies Werk entstehen lassen und für die Einhaltung der Vorschriften sorgen, hierzu auch eine Lösung finden und ggf. mit Behörden abstimmen. Zeichnet ihn der Bauherr nicht ausdrücklich frei, ist er auch in der Haftung. Es geht um eine verbindliche Grundanforderung der Landesbauordnung, die "Leben oder Gesundheit" betrifft und nicht um technische Kleinigkeiten.
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@Bruno Stubenrauch
Ich will da gar nicht drüber diskutieren. Fakt ist und bleibt, dass alle (Architekt, Bauträger, Generalunternehmer oder Gü) ihre Arbeit und Aufgaben gut machen können. Sie können aber auch alle Fehler machen. Ob es sich nun um technische Kleinigkeiten handelt oder um grobe "Schnitzer", spielt hierbei überhaupt keine Rolle. Mich ärgert in nun mal in diesem Forum, dass immer wieder den Bauherren suggeriert wird, dass sie besser mit einem Architekten bauen sollten, weil es dafür die und die Gründe gibt. Ich habe damit kein Problem. Es gibt aber genauso viele Grände mit einem Bauträger, Generalunternehmer oder Generalübernehmer zu bauen. -
die guten Gründe
@ Helmuth: Dann sollten wir die guten Gründe für die eine oder andere Herangehensweise mal zusammentragen und gegenüberstellen, aber besser in einem eigenen Thread. Natürlich gibt es aus Sicht des Bauherrn auch gute Gründe für den Bauträger. Sonst würde niemand mit ihm bauen. -
zumindest
haben Architekten und Bauingenieure eine Ausbildung für das was sie tun.
Bei einem Generalunternehmer finden Sie mit Glück und vielleicht einen Angestellten mit Ausbildung für das was er tut, vielleicht aber auch nicht! Die brauchen eben nur einen Gewerbeschein und das Grundkapital für die GmbH.
Und welcher Architekt od. Bauingenieur., ich meine die aus der Gegend, zu denen man/Frau geht, wenn sie ihr Einfamilienhaus planen lassen, haben eine GmbH geründet? Solche Büros sind aber versichert und wenn dann mal ein Fehler passiert, haben die Bauherren die Möglichkeit über die Versicherung ihren Schaden ersetzt zu bekommen.
Ein Generalunternehmer meldet Konkurs an.
Wo sind die Leute nun besser aufgehoben? -
hier geht es weiter
Zur Entlastung dieses Threads habe ich einen neuen zum Thema Architektenhaus vs. Bauträgerhaus eröffnet: -
@Jentsch Isa
Auch wenn Bruno S. diesen Thread nun entlastend umgeleitet hat, schreibe ich hier, dass der Beitrag von Jentsch Isa völliger Blödsinn ist. Glauben Sie, dass ein Generalunternehmer keine Haftpflichtversicherung hat? So ein Blödsinn, ein Generalunternehmer geht Konkurs?! Ich fass' es nicht! -
komisch
@Helmut Plecker
ich habe schon anderes erlebt.
Nicht, dass Sie da Blödsinn schrieben!