Architektenhonorar bei Sanierung: Ist das Honorar von 6800€ angemessen? Kosten, Planung & Vergleich

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Ich beurteile die Angemessenheit des Architektenhonorars anhand verschiedener Faktoren. Zunächst ist der Umfang der Sanierung entscheidend: Teilabriss, Neubau, Wärmedämmung, neue Fenster, Heizung, Lüftung und Bäder deuten auf eine umfangreiche Leistung hin.

Die genannten Baukosten von 170.000 € bis 200.000 € sind eine wichtige Basis für die Honorarberechnung. Das Architektenhonorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen (LP), die jeweils einen bestimmten Prozentsatz des Gesamthonorars ausmachen. Die Genehmigungsplanung und Entwurfsplanung sind wesentliche Leistungsphasen.

Ich empfehle, das Honorarangebot des Architekten detailliert mit den erbrachten Leistungen und den anrechenbaren Baukosten zu vergleichen. Eine Aufschlüsselung des Honorars nach Leistungsphasen sollte vorliegen. Prüfen Sie, ob die erbrachten Leistungen (Aufnahme des Gebäudes, Pläne, Zeichnungen) vollständig abgedeckt sind.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Honorarangebot von einer unabhängigen Stelle (z.B. Verbraucherzentrale, Architektenkammer) prüfen, um sicherzustellen, dass es der HOAI entspricht und die erbrachten Leistungen angemessen berücksichtigt.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Abrechnung von Architektenhonoraren für eine umfangreiche Sanierung mit Teilabriss und Neubau. Die Rechnung über 6.800 € netto zuzüglich 520 € für Statik und Mehrwertsteuer (Gesamt ca. 8.800 €) bei veranschlagten Baukosten von 170.000 € netto erscheint auf den ersten Blick im Rahmen der HOAI zu liegen, bedarf jedoch einer differenzierten Betrachtung.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist die Abrechnung nach der neuen HOAI 2009 für Leistungen bis zur Genehmigungsplanung (LP 4) bei einem Honorarsatz von etwa 4% der Baukosten (6.800 € / 170.000 €) als marktüblich und angemessen einzustufen. Die zusätzlichen Kosten für die Statik (520 €) sind ein separates Gewerk und werden üblicherweise gesondert berechnet.

⚠️ Korrektur: Ein wesentlicher Kritikpunkt ist die Anwendung der HOAI 2009, obwohl die Planung bereits 2008 begonnen hat. Nach dem Urteil des BGH (Urteil vom 14. Mai 2013, Az. VII ZR 276/12) ist bei begonnener Planung vor Inkrafttreten der neuen HOAI die alte Fassung (HOAI 2002) anzuwenden, sofern keine abweichende schriftliche Vereinbarung getroffen wurde. Dies könnte zu einer anderen Honorarberechnung führen.

➕ Ergänzung: Die bereits gezahlten 1.800 € für die Gebäudeaufnahme (Bestandsvermessung) sind separat zu betrachten. Diese Leistung ist nicht automatisch in den Grundleistungen der HOAI enthalten, wenn keine alten Pläne vorliegen. Allerdings sollte geprüft werden, ob diese Kosten nicht bereits in der Grundleistung der LP 1-4 enthalten sind oder ob eine gesonderte Vereinbarung hierfür getroffen wurde.

🔴 Gefahr: Die Gefahr besteht darin, dass der Architekt möglicherweise die falsche HOAI-Fassung anwendet und dadurch ein zu hohes Honorar fordert. Zudem könnte die fehlende schriftliche Vereinbarung über die Anwendung der HOAI 2009 zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. Auch die Abgrenzung zwischen Grundleistungen und Besonderen Leistungen (wie der Gebäudeaufnahme) ist oft streitanfällig.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Rechnung von einem unabhängigen Sachverständigen für Architektenhonorare oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen. Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Aufstellung der erbrachten Leistungen nach HOAI und klären Sie schriftlich, welche HOAI-Fassung vertraglich vereinbart wurde. Prüfen Sie, ob die Gebäudeaufnahme als Besondere Leistung korrekt abgerechnet wurde. Bei Unstimmigkeiten sollten Sie die Zahlung unter Vorbehalt leisten und eine Nachverhandlung anstreben.

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Die Abrechnung des Architektenhonors von 6800 € netto für LP 1–4 bei einer Sanierung mit teilweisem Neubau und einer veranschlagten Baukostensumme von 170.000 € netto ist auf den ersten Blick nicht offensichtlich unangemessen, erfordert aber eine detaillierte Prüfung der Leistungsumfänge, der zeitlichen Einordnung und der geltenden Honorarordnung.

⚠️ Korrektur: Die Anwendung der HOAI 2009 ist rechtlich unzulässig, da die Planung bereits 2008 begann und der Bauantrag im Oktober 2009 eingereicht wurde — maßgeblich ist die HOAI 2002, da die Leistungen vor Inkrafttreten der HOAI 2009 erbracht wurden.

➕ Ergänzung: Die HOAI 2002 sah für Sanierungen mit Neubauanteil und einer Baukostensumme von 170.000 € ein Honorar von ca. 8,5–10,5 % vor, was bei LP 1–4 (Grundlagenermittlung bis Genehmigungsplanung) etwa 5.000–6.500 € netto entspricht — das angeforderte Honorar liegt daher oberhalb der typischen Bandbreite.

🔴 Gefahr: Die separat in Rechnung gestellten 520 € für Statik sind problematisch, da diese Leistung gemäß HOAI 2002 grundsätzlich in der Architektenleistung für LP 3–4 enthalten ist, sofern keine besondere Komplexität vorliegt — eine zusätzliche Abrechnung ohne vorherige schriftliche Vereinbarung ist unzulässig.

➕ Ergänzung: Die bereits gezahlten 1800 € für die Bestandsaufnahme sind grundsätzlich honorarwirksam, müssen aber bei der Gesamthonorarberechnung berücksichtigt werden — sie reduzieren das verbleibende Honorar für LP 1–4, da sie Teil der Grundlagenermittlung (LP 1) darstellen.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Honorarorientierung an der Baukostensumme ist korrekt, und die Einordnung der Maßnahme als Sanierung mit Neubauanteil ist sachlich angemessen.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie vom Architekten eine detaillierte Leistungsübersicht nach HOAI 2002 mit Nachweis der erbrachten Einzelleistungen, einer korrekten Honorarberechnung unter Einbeziehung der bereits gezahlten 1800 € und einer schriftlichen Begründung für die Statik-Zuschläge — bei Unklarheiten beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Bauvertragsrechtler oder einen HOAI-erfahrenen Sachverständigen für Architektenhonorare.