seröses Bauträgerkonzept?
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Na ja, sagen wir mal nicht gewöhnlich mit dieser Resevierungsgebühr. Also umdrehen, sagen: wenn Genehmigung da, kauf ich, unter Vorbehalt eines ordentlichen Werkvertrages. Da jetzt 2 Firmen im Spiel sind, kann die erste nen Bauträger sein, die zweite ein Generalunternehmer/Generalübernehmer, kommt auf den Vertrag an, ansonste ja. 3. Pleite machen können beide, kann man sich vertraglich absichern.

Die Fa., die das Grundstück verkauft, mag in ihrem sonstigen Leben ein Bauträger sein, hier ist sie es nicht. Sondern nur Grunstücksverkäuferin. Und das Unternehmen, das die Reihenhäuser baut, tut dies gegen Werkverträge, ist also Baugeneralunternehmer oder -Übernehmer. Vorweg ist dazu zu sagen, dass ein Koppelungsgeschäft vorliegt, sodass ein Grundstückkäufer wie bei einem Bauträger-Geschäft die Grunderwerbssteuer für Grundstück + Baukosten zu errichten hat, wenn das Finanzamt auf diese Abhängigkeit stößt.
Der General wird mit dem Grundstücksinhaber einen Optionsvertrag abgeschlossen haben, dass er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt alle Grundstücke vermittelt haben muss, sonst muss er sie selber kaufen.
Erwartet hätte ich, dass der General nun an Sie herantritt und seinen Bauvertrag anbietet, der dann mit dem Vorbehalt abgeschlossen wird, dass er seine Gültigkeit verliert, wenn es ohne Verschulden des Kunden nicht zu einer Grundstücksübertragung kommt. Dabei würde der Unternehmer z.B. bis zu 5 % für Vorlaufkosten verlangen. Mehr wären unverhältnismäßig. Wie man dies nennt, ist zweitrangig, es geht in Wirklichkeit mehr darum, dass der Kunde nicht das Grundstück kauft und dann doch zu einem anderen Bauunternehmer läuft. Die Planung für Reihenhäuser sollte ja eben zusammenhängend aus einer Hand kommen.
Eigentlich könnte der Grundstücksinhaber auch mit einem Architekten zusammenarbeiten, der dann die einzelnen Bauherren betreut. Aber da bei solchen Konstellationen in der Regel der Vertrieb durch den Bau-Generalunternehmer/Generalübernehmer durchfgeführt wird, ist dieser federführend und arbeitet seinerseits mit einem Architekten zusammen. Wenn man Glück hat, kann man sich mit der Fa. oder dem Architekten über Grundriss- und Ausstattungsvariationen unterhalten. Das würde ich verlangen.
Wenn kein Makler eingeschaltet ist, sehe ich für die Reservierungsgebühr an den Grundstücksinhaber keine plausible Begründung, es sei denn, Grundstücksinhaber und Bauunternehmer haben dieselben Inhaber oder haben das Vorgehen intern vereinbart. Ansonsten könnte es dem Grundstücksinhaber doch egal sein, wer die Grundstücke bebaut. Der Betrag von 3.000,- müsste ja auch als Abzahlung auf den Kaufpreis des Grundstücks angerechnet werden, sonst wäre es eben doch eine Provision.
Ja, für die Finanzierung haben natürlich Sie zu sorgen, und zwar rechtzeitig. Wenn Sie einen Vertrag abschließen, ohne zu wissen, dass sie ihn finanziert bekommen, sind Sie selbst schuld, und ihre Vertragspartner könnten evtl. sogar noch Schadenersatz für entstandene Kosten geltend machen. Der Unternehmer wird auch, wenn er gut beraten ist, nicht mit dem Bau beginnen, ohne dass mindestens eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vorliegt. Ein Fertighausunternehmer, der Ihnen ja den gesamten Rohbau inkl. mindestens der Fenster in 2-3 Tagen hinstellt, würde sogar vorher eine Zahlungssicherheit durch entweder Bankbürgschaft oder (sicherer für alle Beteiligten) Abwicklung über Treuhandkonto, z.B. Rechtsanwaltsanderkonto, verlangen, auf dem der entsprechende Betrag vorher eingegangen sein muss.
Ja, dass die Baufirma insolvent wird, kann doch bei jedem Bau passieren. Deshalb sollte man ja auch außer diesen kleinen Anfangsraten von z.B. 5 % für Vorlaufkosten und bei fertigem Bauantrag weitere 5 % für Planungskosten (Architekt und Statiker, Beispiel passt bei Fertighaus) weitere Zahlungen nur strikt nach Baufortschritt leisten. Zahlung nach Bauträgerverordnung passt hier übrigens nicht und ist auch nicht zu fordern. Aber wenn Sie darauf achten, nicht z.B. die Bodenplatte oder den ganzen Rohbau zu bezahlen, ehe sie da stehen, kann doch nichts Dramatisches passieren. Fällt der Unternehmer aus, gibt es jede Menge anderer Bauunternehmer, die das Bauvorhaben gern übernehmen. Und da kann man auch handeln, denn es gibt nicht nur einen, sodass ich die häufige Befürchtung, dass man als Bauherr dann zu viel bezahlt, nicht teile. Man darf sich natürlich nicht ins Bockshorn jagen lassen.

ich mir gerade bei einer Reichenhausmaßnahme nicht so sicher.
Zitat: "Fällt der Unternehmer aus, gibt es jede Menge anderer Bauunternehmer, die das Bauvorhaben gern übernehmen"
ich z.B. baue nicht auf dem Schrott Anderer weiter.

"ich z.B. baue nicht auf dem Schrott Anderer weiter. "
Prima, dass Sie das nicht nötig haben! Ach so, ja, bauen die anderen alle Schrott? Na, das wusste ich nicht!

wäre im Fall des Fragestellers ja wohl nur nach Pleite des vorherigen Bauunternehmer notwendig.
Da steht also ein teilweise fetiggestelltes Objekt mit zweifelhafter Qualität und Sie glauben alles Ernstes das da die Unternehmer Schlange stehen um weiter bauen zu dürfen?
Nicht im Ernst, oder?
Dass die Insolvenz eines Bauunternehmer für den Bauherren erhebliche finanzielle Risiken birgt steht außer Frage. Warum wohl sonst z.B. Vertragserfüllungsbürgschaften?
Die Objekte, die wir bisher nach Insolvenz des Vorunternehmers weiterbauen sollten, waren durchweg von miserabler Qualität.

aber über mei-hämmer find sich sicher jemand der sich berufen fühlt weiter zu bauen ...
Gruß

Für mich klingt ja die ganze Problematik bei dieser Uraltbauweise (Stein auf Stein bei Wind und Wetter) immer ein bisschen wie Geschichten aus einer fernen Welt. Ich kann es nicht nachvollziehen, wie man sich auf so etwas heute noch einlassen kann. Ein Fertighaushersteller ist entweder schon insolvent, bevor der Bau beginnt, oder der Bau wird fertig. Denn nach höchstens 3 Tagen steht das Ding, und eher wird auch nicht die entsprechende Rate, z.B. 80 % bei einem Ausbauhaus, je nach Vertragsumfang, fällig, weitere 5 % nach Dacheindeckung, Rest nach Abnahme. Der Bauherr zahlt also in jedem Falle erst, nachdem das Haus steht. Die ergänzenden Innengewerke werden in diesem Modell ja einzeln vergeben und ebenfalls nach Baufortschritt bezahlt. Das oft beschworene Problem, dass der Bauunternehmer insolvent werden könnte, existiert also eigentlich gar nicht. Es sei denn, man will es nicht anders haben und baut ein Haus, bei dem schon der Rohbau Wochen dauert und dann noch nicht einmal Fenster und Außentüren, geschweige denn einen
Dachstuhl hat.
Das Wort "Ruine" sagt ja aus, das von einem Bauwerk nur Fragmente dastehen. Eine solche Bauruine eben kann bei einer modernen Bauweise gar nicht entstehen, wie ich hoffentlich verständlich machen konnte.