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Thermografie nach Sanierung: Kosten bei Baupfusch? Architektenhaftung & Feuchtigkeit
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Thermografie nach Sanierung: Kosten bei Baupfusch? Architektenhaftung & Feuchtigkeit

Hallo,
Wir haben im Herbst letzten Jahres unser Wohnhaus sanieren lassen.
Effizienzhaus 100
Wir haben einen baubegleitenden Architekten hinzugezogen.
Nach der Fertigstellung des Dachs und der Außenwanddämmung, hatten wir im Winter Feuchtigkeit außerhalb der Sparren. Zum Teil sogar soviel das sich Eiszapfen bildeten.
Der Architekt wurde informiert, seine Aussage schlechtes Lüften und Heizen.
Das Haus würde schwitzen. Da das ganze so im Raum stehenblieb, obwohl wir uns direkt selbst absicherten mit Hygrometern,
und normalen Werten.
Haben wir einen Gutachter bestellt um eine Thermographie zu machen.
Darauf war eindeutig zu erkennen das es sich um ein Undichtigkeitsproblem zwischen den Sparren handelt.
Nach denn Ergebnissen der Thermographie und besserem Wetter wurde der Schaden behoben.
Müssen wir als Hauseigentümer die Kosten der Thermographie zahlen.
Bin auf eine Antwort gespannt!
Grüße S. Mohr
  • Name:
  • S. Mohr
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Unentdeckte Feuchtigkeit kann zu Schimmelbildung führen, was ein erhebliches Gesundheitsrisiko darstellt.

    🔴 Gefahr: Durchfeuchtung der Dämmung kann deren Dämmwirkung stark reduzieren, was zu erhöhten Heizkosten führt.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie nach der Sanierung Ihres Effizienzhauses 100 Feuchtigkeitsprobleme festgestellt haben und nun die Kosten für eine Thermografie im Zusammenhang mit möglichem Baupfusch klären möchten.

    🔴 Gefahr: Feuchtigkeitsschäden können zu Schimmelbildung und Bauschäden führen, die die Bausubstanz gefährden und gesundheitsschädlich sein können.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Prüfung des Architektenvertrags: Untersuchen Sie den Vertrag auf Haftungsregelungen bei Planungs- oder Bauüberwachungsfehlern.
    • Dokumentation der Mängel: Halten Sie alle Feuchtigkeitsschäden, Eiszapfenbildung und Messergebnisse der Hygrometer detailliert fest (Fotos, Protokolle).
    • Ursachenforschung: Eine Thermografie kann Undichtigkeiten und Wärmebrücken aufdecken. Ein Gutachter kann die Ursache der Feuchtigkeit feststellen.
    • Kostenerstattung: Wenn der Architekt seine Pflichten verletzt hat (z.B. mangelhafte Bauüberwachung), kann er für die Kosten der Thermografie und Folgeschäden haftbar gemacht werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Ursache der Feuchtigkeitsschäden umgehend von einem Bausachverständigen untersuchen und klären Sie die Haftungsfrage mit einem Anwalt für Baurecht.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Thermografie
    Ein bildgebendes Verfahren zur Visualisierung von Wärmeverteilungen. Es wird verwendet, um Wärmebrücken, Undichtigkeiten und Isolationsfehler an Gebäuden zu erkennen. Die Thermografie misst die Oberflächentemperatur und stellt sie farblich dar.
    Verwandte Begriffe: Wärmebrücke, Infrarot, Wärmebildkamera.
    Baupfusch
    Mangelhafte oder unsachgemäße Ausführung von Bauarbeiten, die zu Schäden oder Beeinträchtigungen der Bausubstanz führen. Baupfusch kann durch Planungsfehler, Ausführungsfehler oder mangelhafte Materialien verursacht werden.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Mangel, Gewährleistung.
    Architektenhaftung
    Die rechtliche Verantwortung des Architekten für Fehler in der Planung oder Bauüberwachung. Der Architekt haftet für Schäden, die durch seine Fehler entstehen, beispielsweise durch mangelhafte Planung, fehlerhafte Bauleitung oder Verletzung seiner Sorgfaltspflicht.
    Verwandte Begriffe: Planungsfehler, Bauüberwachung, Schadensersatz.
    Effizienzhaus
    Ein Gebäude, das bestimmte energetische Standards erfüllt und einen geringen Energiebedarf aufweist. Es gibt verschiedene Effizienzhaus-Standards, die jeweils einen niedrigeren Energiebedarf als das Referenzgebäude nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufweisen.
    Verwandte Begriffe: Energieeffizienz, Gebäudeenergiegesetz (GEG), Energieausweis.
    Wärmebrücke
    Bereiche in der Gebäudehülle, durch die Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als durch die umliegenden Bauteile. Wärmebrücken entstehen oft durch konstruktive Schwachstellen, unzureichende Dämmung oder fehlerhafte Ausführung.
    Verwandte Begriffe: Thermografie, Dämmung, Kondensation.
    Hygrometer
    Ein Messgerät zur Bestimmung der Luftfeuchtigkeit. Es gibt verschiedene Arten von Hygrometern, die auf unterschiedlichen physikalischen Prinzipien basieren. Die relative Luftfeuchtigkeit wird in Prozent angegeben.
    Verwandte Begriffe: Luftfeuchtigkeit, Kondensation, Schimmelbildung.
    Bausachverständiger
    Eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die in der Lage ist, Bauschäden zu beurteilen, Ursachen zu ermitteln und Sanierungsempfehlungen zu geben. Bausachverständige werden oft zur Klärung von Streitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmen hinzugezogen.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Schadensbegutachtung, Baumängel.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist eine Thermografie und wozu dient sie?
      Antwort: Eine Thermografie ist ein bildgebendes Verfahren, das Wärmeverteilungen sichtbar macht. Sie wird eingesetzt, um Wärmebrücken, Undichtigkeiten oder Isolationsfehler an Gebäuden zu erkennen. Die Thermografie misst die Oberflächentemperatur und stellt sie farblich dar, wodurch Schwachstellen in der Gebäudehülle identifiziert werden können.
    2. Frage: Wer trägt die Kosten für eine Thermografie bei Verdacht auf Baupfusch?
      Antwort: Die Kostenübernahme hängt von der Ursache des Problems ab. Wenn die Thermografie einen Baupfusch oder Planungsfehler des Architekten aufdeckt, ist dieser in der Regel haftbar und muss die Kosten tragen. Andernfalls können die Kosten dem Hauseigentümer angelastet werden, es sei denn, es besteht eine Gewährleistungspflicht des Bauunternehmers.
    3. Frage: Welche Rolle spielt der Architekt bei der Sanierung und wer haftet für Fehler?
      Antwort: Der Architekt hat eine umfassende Verantwortung für die Planung und Bauüberwachung. Bei Fehlern in der Planung oder mangelhafter Bauüberwachung haftet er für die daraus entstehenden Schäden. Dies umfasst auch die Kosten für die Beseitigung der Mängel und eventuelle Folgeschäden.
    4. Frage: Wie kann ich als Hauseigentümer meine Rechte bei Baupfusch geltend machen?
      Antwort: Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert mit Fotos und Protokollen. Beauftragen Sie einen Bausachverständigen zur Feststellung der Ursache und des Schadensumfangs. Setzen Sie den Architekten oder Bauunternehmer schriftlich in Verzug und fordern Sie die Mängelbeseitigung. Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.
    5. Frage: Was sind Wärmebrücken und wie entstehen sie?
      Antwort: Wärmebrücken sind Bereiche in der Gebäudehülle, durch die Wärme schneller nach außen abgeleitet wird als durch die umliegenden Bauteile. Sie entstehen oft durch konstruktive Schwachstellen, unzureichende Dämmung oder fehlerhafte Ausführung. Wärmebrücken können zu erhöhten Heizkosten, Kondenswasserbildung und Schimmelbildung führen.
    6. Frage: Welche Messwerte der Hygrometer sind kritisch und deuten auf ein Feuchtigkeitsproblem hin?
      Antwort: Eine relative Luftfeuchtigkeit von dauerhaft über 60% kann auf ein Feuchtigkeitsproblem hindeuten. Kritisch wird es bei Werten über 80%, da hier die Gefahr von Schimmelbildung stark steigt. Es ist wichtig, die Ursache der erhöhten Luftfeuchtigkeit zu ermitteln und zu beseitigen.
    7. Frage: Was bedeutet Effizienzhaus 100 und welche Anforderungen sind damit verbunden?
      Antwort: Ein Effizienzhaus 100 bedeutet, dass das Gebäude einen Energiebedarf hat, der 100% des Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) entspricht. Es gibt verschiedene Effizienzhaus-Standards (z.B. 40, 55, 70, 85), die jeweils einen niedrigeren Energiebedarf aufweisen. Die Einhaltung der Anforderungen wird durch einen Energieausweis nachgewiesen.
    8. Frage: Welche Sofortmaßnahmen kann ich bei Feuchtigkeitsproblemen ergreifen?
      Antwort: Sorgen Sie für ausreichend Belüftung, um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren. Entfernen Sie sichtbares Kondenswasser. Stellen Sie Möbel nicht direkt an Außenwände, um die Luftzirkulation zu verbessern. Überprüfen Sie, ob es undichte Stellen gibt, durch die Wasser eindringen kann. Beauftragen Sie umgehend einen Fachmann zur Ursachenforschung und Beseitigung der Schäden.

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      Informationen zu den häufigsten Ursachen von Bauschäden und den jeweiligen Verantwortlichkeiten der Beteiligten.

  2. Architektenhaftung: Wer trägt die Kosten bei Undichtigkeit?

    Im Prinzip nicht ...
    Es bleibt nur die Frage, WER denn für die Kosten gerade zu stehen hat.
    Nur der Unternehmer, der die Undichtigkeit verursacht hat oder auch der Architekt.
    Der Architekt wäre nur dann mit haftbar, wenn er den Mangel im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten hätte erkennen können und müssen.
    Also erstmal dessen vertragliche Pflichten klären. Und dann klären, ob die Feststellung der Mangelursache in seinem Aufgabenbereich lag.
    Mal 2 krasse Beispiele:
    Wand wird statt 24 cm nur 11,5 cm dick gemauert. Architekt muss das im Rahmen der Bauleitung prüfen => Mitschuld
    Maler streicht nur einmal statt 2*. Der Anstrich ist aber i.O.
    Der Architekt muss nicht hinter dem Maler stehen und prüfen, ob er ein oDer 2 Anstrichschichten aufträgt, wenn das nicht für den Erfolg wichtig ist => keine Haftung.
    Noch ein bissel Lesestoff

  3. Architekt: Überwachung vs. Vertrauen bei Sanierungsarbeiten

    Möglich das ich mit meiner Vermutung falsch liege ...
    Möglich das ich mit meiner Vermutung falsch liege.
    Baubegleitender Architekt bedeutet für mich das er die Arbeiten auf Ihre Richtigkeit, prüfen bzw. überwachen sollte.
    Oder dem beauftragten Unternehmen trauen muss.
    Der Punkt ist eigentlich der, das er jetzt sagt er hätte sowieso danach sehen lassen. Und das Dach nochmal geöffnet.
    So hatte es sich für uns nicht dargestellt.
    Deshalb hatte ich unseren Architekten auch darüber informiert, das wir eine Thermographie machen lassen. Um die Problematik zu klären.
    Wer bestellt der zahlt, so seine Aussage!
    Danke für die schnelle Antwort.
    • Name:
    • S. Mohr

  4. Luftdichte Prüfung: Blower-Door-Test bei Sanierung notwendig?

    Prüfen ja, aber ...
    ;-).
    Überwachen muss er (wenn der Vertrag entsprechend ist). Allerdings muss er nicht jeden Nagel und jeden Pinselstrich bei oder nach der Ausführung nachkontrollieren.
    Prüfen muss er so genannte "wesentliche" Schritte.
    Die Luftdichte ist ein solcher wesentlicher Schritt.
    Ist eine rein optische Kontrolle aus welchen Gründen auch immer nicht sicher genug durchführbar, muss er mMn zumindest zu einem Blower-Door-Test (BDT) raten.

    Hier ist das Kind in den Brunnen gefallen  -  nein, es waren zwei Kinder.
    Das erste Kind ist die Ausführung der Arbeiten und deren Überwachung.
    Das zweite Kind war Ihre (anscheinend) nur mündlich erfolgte Klärung mit dem Architekten.
    Das erste Kind ist ja nun gerettet.
    Das zweite wohl nicht. Abhängig von der Summe, um die es geht, müsste einmal geprüft werden, ob der Architekt gesamtschuldnerisch mithaftet.

    Und auch, in wie weit der ausführende Unternehmer mit haftbar für die Thermografiekosten ist.

  5. Sanierung: Wer hat den Schaden nach Thermografie behoben?

    Hallo S. Mohr,
    wer hat denn eigentlich dann den Schaden behoben?
    Der ursprüngliche Handwerker unter Kontrolle des baubegleitenden Architekten?
    Grüße

  6. Bauschaden: Behebung durch ursprüngliche Handwerker

    Der Schaden wurde von den gleichen Handwerkern behoben ...
    Der Schaden wurde von den gleichen Handwerkern behoben.
    • Name:
    • S. Mohr

  7. Ursachenforschung: Thermografie vs. Blower-Door-Test Kosten

    und ...
    Die hätten da natürlich auch ohne Gutachter sofort nachgeschaut und geöffnet,
    wenn sie es nur gewusst hätten und über den Mangel/ Wasseraustritt informiert gewesen wären?
    Was wurde dann beim Öffnen als Ursache festgestellt?
    War da der Thermographie-Mensch auch dabei?
    Wieviel teurer war die Thermographie gegenüber den Blower-Door-Test (BDT)?
    Grüße

  8. Feuchtigkeitsschaden: Architekt, Dachdecker und falsche Diagnose

    Der Punkt Ist, als sich die ersten nassen ...
    Der Punkt Ist, als sich die ersten nassen Stellen an den Sparren zeigten, informierten wir unseren Architekten.
    Er kam mit Dachdeckern und Malern.
    Das Dach wurde aufgemacht, die Dachdecker konnten nichts entdecken.
    Da sie das Dach an den falschen Stellen öffneten.
    Unsere Vermutung war eine Problem zwischen Außenwanddämmung und Zwischensparrendämmung. (Dach)
    Was wir auch Aussagten.
    Dennoch wurde das Dach weiter oben geöffnet. Dort war natürlich nichts zu sehen.
    Damit war die Problematik für unseren Architekten erst mal geklärt.
    Schlechtes Lüften und Heizen.
    Ich sah mich in der Not dies zu wiederlegen.
    Habe mir Hygrometer besorgt und unserem Architekten
    erklärt das ich eine Thermographie machen lasse.
    Unter anderem auch deshalb, weil mittlerweile auch darüber gesprochen wurde, das wenn das Wetter besser wird, würden die Maler kommen und fertig machen, damit wäre auch das Gerüst weg gewesen.
    Ich sagte nur solange unsere nassen Stellen nicht erklärt sind, braucht niemand etwas zu machen!
    Danach kam dann auch die Thermographie mit dem Ergebnis was wir vermuteten. Das Ergebnis war eindeutig.
    Jetzt nachdem alles fertig ist wird mir das aber wiederlegt.
    Die Thermographie wäre nicht nötig gewesen.
    Wobei unser Architekt bei unserem letzten Termin, als die Ursache festgestellt worden ist unter anderem auch jemanden bestellt hatte für einen Blow-Door Test.
    Dieser Termin wurde dann wieder abgesagt, da die Ursache sehr eindeutig war.
    • Name:
    • S. Mohr

  9. Energieberatung: Bestandsanalyse bei Sanierung erfolgt?

    alles
    sehr "unglücklich" gelaufen.
    Gab's eigentlich auch eine Energieberatung, Bestandsanalyse und Wärmebedarfsberechnung, Fördermittelbeantragung,
    Zuschüsse für die Betreuung/ Kontrolle der energetischen Sanierung durch Sachverständige?
    Grüße

  10. Feuchtigkeitsschaden: Architekt, Dachdecker und falsche Diagnose

    Der Punkt Ist, als sich die ersten nassen ...
    Der Punkt Ist, als sich die ersten nassen Stellen an den Sparren zeigten, informierten wir unseren Architekten.
    Er kam mit Dachdeckern und Malern.
    Das Dach wurde aufgemacht, die Dachdecker konnten nichts entdecken.
    Da sie das Dach an den falschen Stellen öffneten.
    Unsere Vermutung war eine Problem zwischen Außenwanddämmung und Zwischensparrendämmung. (Dach)
    Was wir auch Aussagten.
    Dennoch wurde das Dach weiter oben geöffnet. Dort war natürlich nichts zu sehen.
    Damit war die Problematik für unseren Architekten erst mal geklärt.
    Schlechtes Lüften und Heizen.
    Ich sah mich in der Not dies zu wiederlegen.
    Habe mir Hygrometer besorgt und unserem Architekten
    erklärt das ich eine Thermographie machen lasse.
    Unter anderem auch deshalb, weil mittlerweile auch darüber gesprochen wurde, das wenn das Wetter besser wird, würden die Maler kommen und fertig machen, damit wäre auch das Gerüst weg gewesen.
    Ich sagte nur solange unsere nassen Stellen nicht erklärt sind, braucht niemand etwas zu machen!
    Danach kam dann auch die Thermographie mit dem Ergebnis was wir vermuteten. Das Ergebnis war eindeutig.
    Jetzt nachdem alles fertig ist wird mir das aber wiederlegt.
    Die Thermographie wäre nicht nötig gewesen.
    Wobei unser Architekt bei unserem letzten Termin, als die Ursache festgestellt worden ist unter anderem auch jemanden bestellt hatte für einen Blow-Door Test.
    Dieser Termin wurde dann wieder abgesagt, da die Ursache sehr eindeutig war.
    • Name:
    • S. Mohr

  11. Fördermittel: Gutachten für Energieberatung notwendig?

    Ja, Energieberatung, Wärmebedarfsrechnung und co. Warum? Ist bei ...
    Ja, Energieberatung, Wärmebedarfsrechnung und co.
    Warum? Ist bei Fördermittelantrag ein Gutachten notwendig?
    • Name:
    • S. Mohr

  12. Sanierung: Erfolgreiche Aspekte der Effizienzhaus 100 Sanierung

    Nein,
    ich wollte nur mal hören,
    dass auch was geklappt hat.
    Grüße
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Thermografie nach Sanierung: Kosten, Haftung und Feuchtigkeitsprobleme

    💡 Kernaussagen: Nach einer Sanierung traten Feuchtigkeitsprobleme auf, die durch eine Thermografie entdeckt wurden. Die Diskussion dreht sich um die Frage, wer für die Kosten des Bauschadens aufkommt: der ausführende Unternehmer oder der baubegleitende Architekt. Die Haftung des Architekten hängt von seinen vertraglichen Pflichten ab. Ein Blower-Door-Test wird als Alternative zur Thermografie diskutiert, um die Luftdichtheit zu prüfen.

    ⚠️️ Wichtig/Achtung: Laut Feuchtigkeitsschaden: Architekt, Dachdecker und falsche Diagnose wurden die ersten nassen Stellen an den Sparren dem Architekten gemeldet, jedoch wurde das Dach an den falschen Stellen geöffnet, was die Diagnose erschwerte.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Der Beitrag Luftdichte Prüfung: Blower-Door-Test bei Sanierung notwendig? betont, dass die Luftdichte ein wesentlicher Schritt bei der Überwachung von Sanierungsarbeiten ist und bei Unsicherheiten ein Blower-Door-Test durchgeführt werden sollte.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die vertraglichen Pflichten des Architekten zu klären und zu prüfen, ob die Feststellung der Mangelursache in seinem Aufgabenbereich lag. Zudem sollte geprüft werden, ob eine Energieberatung und Wärmebedarfsberechnung vor der Sanierung stattgefunden hat, wie im Beitrag Energieberatung: Bestandsanalyse bei Sanierung erfolgt? angesprochen.

    Die Diskussion beleuchtet die Komplexität der Haftungsfrage bei Bauschäden nach Sanierungen und die Bedeutung einer sorgfältigen Überwachung der Arbeiten durch den Architekten. Die Notwendigkeit einer umfassenden Energieberatung und die Durchführung geeigneter Prüfverfahren wie Thermografie oder Blower-Door-Test werden hervorgehoben, um Feuchtigkeitsschäden frühzeitig zu erkennen und zu beheben.

    Die abschließende Frage, ob auch positive Aspekte der Sanierung zu verzeichnen sind, wie im Beitrag Sanierung: Erfolgreiche Aspekte der Effizienzhaus 100 Sanierung angedeutet, rundet die Diskussion ab und lenkt den Blick auf die möglichen Erfolge einer energetischen Sanierung.

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